売買登記について

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辻堂新町司法書士事務所
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辻堂新町司法書士事務所 久保田淳
司法書士 久保田淳

売買登記とは

売買契約が成立した場合に土地・建物を売主名義から買主名義に変更する登記です。
(売買による所有権移転登記とも言います。)

売買登記が完了すると、買主名義の新しく権利書の代わりになる書類ができます。
(詳しくは権利書についてよくあるご質問をご覧ください。)

保存登記とは

はじめて所有権の登記をすることを所有権保存登記といいます。
この登記をすることによって土地建物の権利証(登記識別情報)が発行されます。
期限というものはありませんがこの登記をしないかぎり他の登記ができません。
住宅ローンを利用(抵当権設定)する場合などは前提として必ず必要です。
登記申請に必要な書類は住民票(と住宅用家屋証明書)です。

所有権保存登記の登録免許税の計算ですが新築した建物などはまだ評価証明書が存在しないため、「認定価格表」というものを参考にします。
合計床面積に上記価格表記載の単価を乗じて課税価格を計算します。

また条件を満たしていれば登記申請前に住宅用家屋証明書を取得します。
登録免許税が安くなります。※税率:通常1000分の4→軽減1000分の1.5
司法書士手数料は当事務所の場合は約2万円です。

売買登記の期限・必要性

他ページでもご説明しておりますが、登記をしなければ確定的に買主が所有権を取得したといえません。その意味では当然に登記をする必要があります。

また、通常は代金の支払いとともに所有権が移転するというように約束をしてますので、残代金支払日=登記申請日になります。

※売却不動産の名義人が死亡して相続が発生している場合は、買主へ売買による所有権移転登記をするためには、その前に相続登記をして不動産を売主名義にする必要があります。(例外として相続前に所有権が移転しているケースは除きます。)

決済(立会)業務について

上記のような理由から、通常は司法書士が代金決済(売主=所有権を失うので、カギなどを引き渡す。買主=残代金を支払う。)に立会、登記ができる書類がそろっているか(つまり確定的に買主が所有権を取得ができるか)を確認して、司法書士が「問題ない」と判断した後に 代金の支払いなどを行います。

これを決済(立会)といい、司法書士の重要な業務となっております。

決済(立会)業務について

売買登記の費用

売買による所有権移転登記の前提として売主に住所変更登記、抵当権抹消登記が必要な場合があります。(この場合は所有権移転以外に費用が発生することになりますが、通常この費用は売主側が負担します。)
また、買主が住宅ローンを利用する場合は抵当権設定登記が必要になってきます。(この場合も所有権移転以外に費用が発生しますが、この費用は当然買主側が負担します。)
上記の理由から費用は個別のケースごとに異なります。

また現在は土地の売買による移転登記につきましては通常の移転登記よりも登録免許税の税率を軽減する措置がとられています。(税率は段階的に上がっていく予定です)

建物について住宅用家屋証明書(居住用のものだと証明する市の発行する証明書)を取得すれば、通常よりも登録免許税(登記にかかる税金)が安くなります。
ただし、取得できる条件を満たしているか、個別のケースごとに確認する必要があります。

売買登記料金例

土地1筆(課税価格=1000万円)移転登記のみ(他の登記は必要ない場合)のケース

司法書士報酬(手数料)合計約6万+実費(登録免許税等)合計約16万円 = 総合計 約22万円
 司法書士報酬には別途消費税が課税されます。)
※ 登記をするには登録免許税という税金を納める必要があります。

項目 司法書士報酬 実費
所有権(持分)移転 36,000 150,000
評価額×15/1000
登記原因証明情報 10,000
登記事項証明書(1通) 1,000 600
1通 600円
登記情報サービス(1通) 500 335
1通 335円
立会料 10,000  
売買登記料金例

売買続登記に必要な書類

移転登記のみの場合の必要書類です。
他の登記が必要な場合は異なりますのでご注意下さい。

売主にご用意いただく必要書類

権利書(または登記識別情報)

印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)

 印鑑証明書の住所、氏名と登簿上の住所、氏名が異なる場合は住所(氏名)変更登記が必要です。

実印

売主にご用意いただく必要書類
買主にご用意いただく必要書類

住民票

認印

買主にご用意いただく必要書類
その他の必要書類

住宅用家屋証明書

 建物の売買の場合に条件を満たしていれば当事務所で取得します

売買契約書、登記原因証明情報、委任状

不動産評価証明書

本人確認のための身分証明書(運転免許証等)

その他の必要書類